别墅和高层住宅的升值潜力取决于多种因素，包括地理位置、市场需求、居住环境、政策导向等。以下是一些可能影响升值速度的关键点：
地理位置和地价水平
如果别墅和高层位于同一区域，地价水平相似，别墅可能因为其私密性和得房率高等因素，在长期内可能升值更快。
市场需求
高层住宅因为面积小、易于周转变现，可能在短期内升值较快，适合投资。
别墅通常属于高端改善型住宅，私密性好，户型方正实用，适合追求高端生活品质的购房者。
居住体验和便利性
高层住宅因为其设计，通常提供更好的视野和交通便利性，适合需要经常出行的家庭。
别墅因为其宽敞的空间和较低的容积率，可能提供更好的居住体验，但上下楼可能不便，对老年人来说可能不太方便。
政策和市场行为
政府的土地供应政策、房地产税收政策等都会影响房产的升值潜力。
市场行为，如投资者对不同类型房产的偏好，也会影响升值速度。
稀缺性
在某些城市，别墅因为其稀缺性，可能具有更高的升值潜力。
高层住宅因为数量多，可能不如别墅稀缺，影响其升值速度。
总结来说，别墅和高层住宅各有优劣，具体哪个升值快取决于多种因素，包括个人或家庭的需求、市场状况、政策导向等。投资者在考虑购买时应根据自身情况和市场趋势做出决策