投资工业用地是否会增值取决于多个因素，包括地段、规划、市场需求、政策导向等。以下是一些可能影响工业用地增值的因素：
地段和规划：
工业用地的地理位置和规划对其增值潜力至关重要。位于经济发展、人口密集或有特定产业规划的地区更有可能实现增值。
市场需求：
随着工业化进程的加快，对工业用地的需求持续增长，特别是在高新技术产业等领域，这可能会推动工业用地价格的上涨。
政策导向：
政府的土地供应政策、工业用地出让规定以及工业园区建设等都会影响工业用地的市场价值和投资回报。
经济环境：
整体经济环境对工业地产市场有显著影响。经济增长和产业发展通常会带动工业地产的需求和投资回报。
土地属性：
工业用地的面积较大，收益可能不如住宅或商业用地明显，但长期来看，随着区域经济的发展和企业对工业空间需求的增加，工业用地的价值有可能提升。
稀缺性：
随着工业用地的资源稀缺性日益凸显，特别是在政策调控和市场规范化之后，工业用地的价格上涨可能不可避免。
需要注意的是，虽然工业用地有增值潜力，但投资风险也不容忽视。投资者应该仔细评估相关风险，并结合自身的投资策略和风险承受能力做出决策。