关于郑州小公寓的投资是否亏损，以下是一些观点的整理：
人流与租赁需求
近年来，郑州的人流量在不断提升，这可能意味着租赁需求增加，对小公寓市场有正面影响。
小公寓通常装修后容易出租，可以为投资者带来稳定的租金收入。
政策与税费
郑州的小公寓市场不受限购政策限制，只要有足够的资金，投资者可以购买多套。
然而，公寓转让时涉及的税费较高，包括契税、增值税、个人所得税和土地增值税等，这可能会影响投资回报率。
公寓市场状况
过去几年，由于多种原因（包括疫情影响），郑州的公寓项目出现了大面积停工和烂尾现象。
即使政府实施了保交楼行动，优先保的是优质项目，非优质项目如公寓难以获得资金支持。
投资回报与风险
公寓通常面积较小，单价相对较低，但这也意味着其升值空间和租金收益可能有限。
投资公寓可能需要很长时间才能回本，对于寻求快速回报的投资者来说，这可能不是一个吸引人的选择。
居住与使用限制
公寓具有商业属性，居住时会有诸多限制，如不能使用燃气，水电按照商业标准收费，导致居住成本较高。
公寓不能享有与住宅相同的福利，如孩子上学和户口问题。
总结
投资郑州小公寓可能不会立即亏本，特别是如果能够吸引稳定的租户。
然而，考虑到持有成本、税费以及公寓市场的不确定性，投资公寓需要谨慎评估。
对于大多数投资者来说，住宅可能是一个更合适的选择，特别是如果目标是长期投资或自住。
请根据您的个人情况和投资目标，综合考虑以上因素后做出决策。