退房手续通常包括以下几个步骤：
发出退房通知
通过挂号信、传真或电话等方式向开发商提出退房申请。
协商退房条件
开发商同意退房后，双方协商处理房屋交还、退款、赔偿损失等事宜。
办理退房手续
开发商在接到退房通知后15日内，负责办理与贷款银行解除或终止合同的全部手续。
督促开发商将全部购房款返还给购房人。
办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。
法律依据
根据《民法典》第五百八十五条，当事人可以约定违约金或损失赔偿额的计算方法。
如果开发商迟延履行，除了支付违约金外，还应继续履行债务。
特殊情况处理
如果退房是因为开发商责任，如贷款申请未批准或合同条款无法协商一致，开发商应承担相应损失。
若购房合同中约定了赔偿标准，按约定处理；不足时，可另行要求赔偿。
保险退保
如果购房时上了保险，根据《保险法》规定，解除合同时，保险公司应退还自保险责任开始至解除之日止的保险费。
请确保在办理退房手续时，遵循当地法律法规和合同条款，并与开发商或银行保持沟通，确保所有步骤正确无误。