住房抵押贷款的额度主要受以下因素影响：
房屋评估价值：
通常情况下，住房抵押贷款额度为房屋评估价值的70%左右。但实际贷款额度可能会有所不同，因为不同贷款机构有不同的规定。
房屋变现能力：
房屋变现能力越高，可贷额度也越高。这涉及到房屋的流通性和市场接受度。
房龄：
房龄不超过20年的房屋，房龄越新，抵押贷款额度越高。房龄越长，贷款额度可能越低，甚至可能无法获得贷款。
贷款机构：
不同贷款机构对房屋抵押贷款的额度有不同的规定。例如，平安银行的“房产抵押消费贷款”最高额度为房产评估价值的75%，中信银行的“房抵贷”最高额度为90%，浦发银行的“个人消费贷款”最高额度为100%。
个人资信情况：
借款人的信用记录、收入状况和还款能力也会影响贷款额度。资信状况越好，可获批的额度通常也越高。
房产类型和用途：
不同类型的房产（如住宅、商铺、写字楼、工业厂房）的抵押率不同。例如，商品住宅的抵押率最高可达70%，而商铺和写字楼的抵押率最高可达60%，工业厂房的抵押率最高可达50%。
贷款成数：
房屋抵押贷款的成数通常不超过房屋评估价值的70%。
建议
详细咨询：在申请住房抵押贷款前，建议借款人详细咨询具体贷款机构的额度规定和贷款条件，以便更准确地了解自己的贷款额度和还款能力。
准备充分：借款人应准备好相关的财力证明材料，保持良好的信用记录，以提高贷款申请的成功率和额度。
评估房产：借款人应提供准确的房产评估价值，以便贷款机构进行准确的贷款额度评估。