大产权房和小产权房的主要区别在于产权的合法性和转让条件：
合法性
大产权房：由国家颁发产权证，拥有完整的产权，包括房产使用权证与国有土地使用权，受法律保护。
小产权房：通常由乡镇政府或村委会颁发产权证，没有国家房管部门的盖章，因此不具备真正的产权，不受法律保护。
转让条件
大产权房：可以自由出售或转让，没有时间限制，且在转让时无需补缴土地出让金。
小产权房：转让通常受到限制，有的地方规定在购买后五年才能转让，且若要再转让，必须补交土地出让金才能上市交易。
土地使用权
大产权房：土地使用权是通过国家划拨或转让获得，可以进入二级市场交易。
小产权房：土地使用权一般属于集体所有，无法上市交易，只能在村集体内部转让。
抵押贷款
大产权房：可以进行抵押贷款，最高可达房屋评估价格的七成。
小产权房：通常无法获得商业银行的抵押贷款认可，只能在一些乡镇信用社或小额贷款公司进行抵押。
购买方式
大产权房：购房者可以选择全款或贷款购买。
小产权房：通常需要全款购买，因为银行不给予贷款。
风险
大产权房：风险较低，有完整的法律保障和交易自由。
小产权房：存在诸多风险，如缺少“五证”、拆迁补偿难、质量无保障等。
需要注意的是，大产权房和小产权房的概念可能因地区和时间的不同而有所变化，具体应以当地法律法规和实际情况为准