二手房评估价格通常是通过以下几种方法来计算的：
市场比较法
选择与被评估房屋在地理位置、成交时间、物业类型、房型、建筑年代、结构、权属和价值等方面相似的几个成交案例作为比较对象。
对这些案例进行修正和调整，包括楼层、朝向、装修状况等因素，以得出被评估房屋的市场参考价。
收益还原法
估算房屋未来能带来的收益，并将其折现到当前价值。
成本估价法
计算重新建造该房屋所需的成本，包括材料费、人工费、税费等，并根据房屋的折旧程度进行调整。
假设开发法
估算如果将房屋拆除后重新开发所能获得的价值，并考虑开发过程中的成本、税费和利润。
评估时还会考虑以下因素：
房屋因素：包括房龄（每年折旧约2%）、户型（如“三小”套型可能减10%）、楼层（如2-4楼加3%，7楼加5%）、朝向（如南向加2%，无南向外门窗减5%）等。
环境因素：如物业管理（无物业管理减5%）、小区类型（非独立封闭小区减5%）、学区（有省、市重点小学区加15%）等。
评估结果通常会与市场价格有5%到10%的浮动，这是正常的。评估价格由专业评估机构或相关部门的工作人员负责，并且一般只需要评估一次。
需要注意的是，评估价格可能会因评估机构、评估人员、市场行情等因素有所不同。此外，房屋评估具有时效性，因为房地产市场价格波动较大，需要定期更新评估结果以反映最新的市场情况