小产权房，也称为乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，这类房屋通常未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。因此，这类房屋在法律上并不被正式认可，购房合同在国土房管局也无法备案，不具备法律效力。小产权房通常价格较低，吸引了一些预算有限的购房者和投资者，但由于缺乏法律保护，存在很大的产权风险和交易不确定性。
小产权房主要有以下特点：
土地使用权：
小产权房占用的是农村集体土地，未经国家土地管理部门批准，不能用于商品房开发。
产权证问题：
小产权房的产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，不具备国家认可的正式产权证明。
法律效力：
由于小产权房没有缴纳土地出让金，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，因此不具备法律效力。
交易限制：
小产权房不能像大产权房那样在市场上自由买卖，其交易通常受到限制，且购买者可能面临产权纠纷和拆迁风险。
价格因素：
由于小产权房没有开发商的利润攫取，价格通常较低，但这也反映了其法律地位不明确和缺乏正式保障的问题。
政策风险：
根据中国相关法律法规，城镇居民不得购买农村宅基地建房，小产权房不予确权登记，不受法律保护。
由于小产权房存在诸多法律和政策上的风险，购买此类房产需谨慎考虑。