当业主不交物业费时，物业管理企业可以采取以下措施：
催告业主支付
物业公司首先应当以书面通知的方式催缴物业费，并给予业主一个合理期限支付拖欠的费用。
提起诉讼
如果业主在合理期限内仍然不交物业费，物业公司可以向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民法典》的规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
遵循法律规定
在催缴物业费时，物业公司应当遵循合法、合理、必要的原则，不得采取过激手段，如停止供电、供水、供热、供燃气等方式来催缴物业费。
通过社区居（村）民委员会协调
对物业服务不满可以找社区居（村）民委员会来受理、协调、解决，维护各方合法权益。社区无法解决的矛盾纠纷可通过物业联席会议制度来解决，物业管理联席会议由乡（镇）人民政府或者街道办事处负责召集，由县（市、区）人民政府物业管理主管部门、公安派出所、村（居）民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面的代表参加，共同协调解决物业管理中遇到的问题。
法院受理后的程序
法院受理后，会给你传票，第一次会是调解，联系不上当然就是调解失败。调解失败后，开庭受理，法院会发出第二张传票，确定开庭时间，即使你“缺庭”也不会影响判决，你败诉这是不用讲的，判决书会告诉你什么时间必须要把钱打到法院的账户。如果到期不交钱，那么公司就申请强制执行，这点钱不可能查封你固定资产，但会冻结你所有银行卡，所有的银行这时是“只能进不能出的”。
预防措施
首先要搞清楚不缴费的原因，是不是因为物业本身有违法的问题或者服务不到位。如达不到供热标准、维修不合格、卫生不佳等原因。物业公司内部根据岗位职责，赶紧分工处理，收集资料，召开与业主的面谈会，给出改进的意见。如果物业公司服务到位，业主故意拖欠不缴纳管理费，经多次催缴仍不缴费的，物业公司可以按与业主签订的物业管理缴费合同，经物业公司多次催缴无效后，可到当地法院进行群体起诉。
综上所述，业主不交物业费时，物业管理企业应当首先通过合法、合理的方式催缴物业费，并在必要时通过法律途径解决纠纷。同时，业主也应当按时交纳物业费，以维护自身和小区其他业主的合法权益。