根据您提供的信息，以下是关于20万房子能贷款多少的概述：
商品住房抵押贷款
贷款额度通常不超过房产评估现值的70%。
以20万的房子为例，如果评估现值为16万，则最高贷款额度为14万。
商业用房抵押贷款
贷款额度最高不超过房产评估净值的60%。
对于20万的房子，如果评估净值为12万，则最高贷款额度为12万。
贷款额度限制
贷款金额不得超过所购商业用房成交价格的50%或所购商住两用房成交价格的55%。
首付要求
首付比例取决于是否为首次购房以及是否为二套房，通常首套房首付比例为30%，二套房为40%。
其他费用
贷款时可能涉及契税、中介费、评估费、担保费等额外费用。
贷款审批
具体贷款金额需要根据当地个贷部门综合审批决定。
请注意，以上信息仅供参考，实际贷款额度和条件可能因地区、银行政策、个人信用等因素而有所不同。建议您咨询当地银行或贷款机构以获取最准确的贷款信息