当物业未与业主签订合同时，可以采取以下步骤处理：
协商解决
业主和物业应首先尝试协商，明确服务内容、收费标准和服务期限等关键条款，并尽快补签合同。
法律途径
如果协商不成，业主可以向物业公司所在地的法院提起诉讼。
提起诉讼时，业主需要提交起诉状和相关材料，法院在审核符合起诉条件后，应在规定时间内立案。
行政调解
可以通过物业管理纠纷的行政调解方式解决，这需要借助政府主管部门的力量。
仲裁或诉讼
作为最后的解决手段，业主可以通过仲裁或诉讼来解决纠纷。
物业公司的权利
即使没有书面合同，物业公司如果提供了服务，也可以依法主张其权利，并要求业主支付相应的物业管理费用。
物业公司的资质问题
对于不具备法定资质的物业公司，法院可能要求其在补办相关证书后与业主签订合同，或者在不补办的情况下只支持成本费用。
业主的义务
即使未签订合同，业主通常仍需缴纳物业管理费用，除非有证据表明物业服务关系不存在。
在处理此类问题时，建议咨询专业律师，获取具体的法律意见和帮助。需要进一步帮助或有其他问题，请随时告知