马鞍山的房价潜力区域主要集中在以下几处：
江东大道沿线：
江东大道附近有一系列知名小区，如汇成上东、西湖花园、东方明珠、国际华城、泰和文苑、花山美居和海外海等，这些区域的发展前景较大。尤其是市政广场周边，康泰佳苑、马钢花园、深业华府等楼盘因建筑质量高而备受关注，但购买难度较大。
城南区域：
城南区域有信达·公园郡和恒大悦府等小区，南部教育园区即将正式运营，未来升值空间较大。城南区域的教育、交通和商业设施逐步完善，宁马城际、巢马城际、扬马城际三大交通轨道汇聚于此，区域教育大爆发，还有新增商业综合体和医院项目，未来潜力不可估量。
城东区域：
城东区域有秀山湖附近，近年来发展迅速，房价上涨明显。未来随着更多利好因素的出现，如大型商业综合体星悦广场的开业，城东区域的房价有望继续上涨。
花山区：
花山区作为市中心所在地，虽然发展较为成熟，但凭借其地理位置和众多大牌房企的进驻，依然具有较高的投资价值。
建议
关注城南区域：城南区域的教育、交通和商业设施逐步完善，未来潜力巨大，是较为理想的投资选择。
关注城东区域：城东区域房价上涨明显，未来随着更多利好因素的出现，房价有望继续上涨。
谨慎选择江东大道沿线：虽然江东大道沿线有多个知名小区，但房价已接近顶点，购买需谨慎。
考虑花山区：花山区作为市中心所在地，生活便利，但投资价值相对较低。
根据以上分析，城南区域和城东区域是马鞍山未来房价潜力较大的区域，建议重点关注。