鄂尔多斯之所以出现空城现象，主要原因可以归纳为以下几点：
过度建设：
在政府招商引资政策下，房地产商大量建设楼盘，导致房屋供应过剩。
人口不足：
尽管鄂尔多斯市计划容纳数百万人口，但实际居住人口远低于预期，目前人口规模大约只有一百万左右。
房地产泡沫：
许多房子被作为投资品购买，而不是为了居住或出租，导致空置率高。
资金链问题：
2009年煤矿价格下跌，鄂尔多斯依赖的现金流中断，房地产商无法回笼资金，形成恶性循环。
经济困境：
由于上述原因，房价下跌，楼盘陷入困境，开发商和投资者面临财务问题，进一步影响了房地产市场的稳定。
规划与现实不符：
康巴什区等区域规划人口众多，但目前居住人口稀少，夜晚许多高楼没有灯光，形成了所谓的“鬼城”现象。
这些因素综合作用，导致了鄂尔多斯大量房屋空置，成为一座空城