曹妃甸被称为“鬼城”的原因主要归结于以下几点：
人口稀少：
曹妃甸规划的人口数量与实际居住人口之间存在巨大差距。原本计划有一百万居民，但目前常驻人口估计只有上千人。
楼房供过于求：
由于过度建设，导致楼房供过于求，许多建筑成为无人居住的烂尾楼。
经济因素：
曹妃甸的经济发展依赖于大规模的投资，包括银行贷款和政府补助。当这些资金来源中断后，许多在建项目被迫停工，城市因此失去了活力。
地理位置：
虽然曹妃甸地理位置良好，并且曾得到高层领导的支持，但制造业的过剩和整体经济环境的变化使得其难以维持最初的发展计划。
系统性问题：
鬼城的出现反映出市场规律是社会、经济、政治的最终结算力量，不尊重这一规律将受到惩罚。曹妃甸的问题不仅仅是个案，而是反映了中国在某些地区和行业过度投资和重复建设的系统性问题